Dans son communiqué de presse du 28 janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émettait de nouvelles recommandations, plus souples, en matière d’octroi de crédit immobilier. Mardi 15 juin 2021, le HCSF se réunit de nouveau, sous la présidence de Bruno Le Maire. L’occasion de faire le bilan sur l’état du marché immobilier résidentiel, et de rappeler le caractère bientôt contraignant de ses dernières recommandations.
Les nouvelles règles pour emprunter
Début 2021, le HCSF assouplissait les conditions de prêt immobilier. 3 nouvelles règles pour emprunter :
- Le taux d’endettement maximum, jusque-là à 33%, est porté à 35%. Les éléments de calcul du taux d’effort restent inchangés – le TAEG sert de base pour la vérification du respect du taux.
- La durée maximum d’emprunt est relevée à 27 ans, sous conditions. La banque prête au-delà de 25 ans, et dans la limite de 2 années supplémentaires réservées au différé de remboursement, dans le cadre du financement d’un achat en VEFA ou d’un projet de construction.
- La marge de flexibilité des banques augmente, de 15% à 20%. C’est-à-dire que 20% du volume de crédits accordés par la banque peut déroger aux recommandations du HCSF. Il est précisé que les dérogations (taux d’endettement et/ou durée de l’emprunt supérieurs aux seuils recommandés) doivent être accordées en priorité aux primo-accédants, puis aux acquéreurs de leur résidence principale.
Le bilan 6 mois après
Juin 2021, le HCSF prend la mesure de ses recommandations – non contraignantes jusqu’alors :
- La production de crédits immobiliers est dynamique, avec un record en avril 2021, et les taux d’intérêt sont au plus bas.
- La proportion de prêts immobiliers aux taux d’endettement et aux durées élevés diminue.
Globalement : les banques suivent les recommandations, et le marché du crédit immobilier résidentiel est stable. Fort de ce bilan, le HCSF maintient sa volonté de rendre ses recommandations juridiquement contraignantes.
Les professionnels mitigés à l’annonce du caractère contraignant de la norme HCSF
« Le Haut Conseil traduira au cours de l’été cette recommandation en une norme juridiquement contraignante » : aucune précision supplémentaire pour le moment, ni quant à la date, ni quant à la méthode, ni quant aux sanctions.
Taux d’endettement à 35%, durée d’emprunt à 27 ans dans le neuf, marge de flexibilité à 20% : a priori, les nouvelles normes d’octroi sont plus souples, en faveur du dynamisme du marché du crédit immobilier. Pourtant les professionnels – banques et courtiers – craignent l’effet inverse au moment de rendre la norme contraignante.
- Concernant la marge de flexibilité de 20% : le HCSF réserve 80% de cette marge aux acquéreurs de leur résidence principale et 30% aux primo-accédants. Les banques l’appliquent-elles dans ces proportions ? A défaut, la menace de sanction plane…
- Certains dossiers pourtant solvables ne rentrent pas dans les nouveaux critères d’octroi de crédit immobilier, notamment faute d’apport suffisant. Face à eux, des dossiers plus risqués qui respectent pour leur part les conditions d’octroi. Les professionnels craignent que la norme juridiquement contraignante écarte les primo-accédants du marché du crédit, tout en augmentant le risque à la charge des banques.
De manière générale, les banques risquent d’être plus frileuses dans l’octroi de crédits immobiliers, pour se prémunir contre le risque de sanction. Mais le HCSF affirme que la plupart des établissements sont déjà « dans les clous », et fera de toute façon le bilan à date.
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