Marché de l’immobilier : à quoi s’attendre en 2021 ?

La crise sanitaire, entre autres nombreux bouleversements, a impacté le secteur. Plusieurs indicateurs laissent à penser qu’acheter en 2021 ne sera pas sans difficultés… 

Les prix ne subissent pas la crise

L’Insee publie, pour le 4ème trimestre 2020, l’indice des prix des logements neufs et anciens – sur la base des transactions enregistrées par les notaires de France. En 2020, le prix de l’immobilier a augmenté de +6,1%. En pleine pandémie, le marché de l’immobilier ne subit pas la crise…

La hausse des prix dans l’ancien, d’après les projections établies sur la base des avant-contrats (1), se poursuivrait en 2021, et à un rythme d’autant plus soutenu pour les maisons que pour les appartements.

Commune par commune, l’évolution des prix est inégale. Les confinements à répétition stimulent les envies d’espace et de grand air, et la province semble prise d’assaut. La crise accélère la concrétisation des projets de déménagement ou d’investissement dans des résidences secondaires : face à une forte demande, les vendeurs augmentent les prix. En province, les projections annoncent une accélération trimestrielle de la hausse des prix : +1,5% au 1er trimestre 2021. En Ile-de-France, c’est au contraire un recul de 1,7% qui est projeté.

Le taux de chômage va augmenter

Alors que les prix de l’immobilier augmentent, le taux de chômage également. La Banque de France publie ses projections : 10,7% de chômage en 2021 – contre 8,5% en 2020.

PGE, chômage partiel et autres dispositifs d’aides Covid-19 ont permis de maintenir l’activité des entreprises pendant la crise. Mais arrive le temps du rattrapage : le remboursement des prêts garantis et le terme progressif de l’activité partielle, notamment, risquent de mettre de nombreuses entreprises en difficultés. Le taux de chômage flambera à proportion des faillites d’entreprises. Et au chômage, difficile d’emprunter – quel que soit le prix de vente du bien immobilier…

Les conditions d’emprunt évoluent

Les nouvelles recommandations du HCSF sont favorables à l’octroi de prêts immobilier en 2021.

  • – Le taux d’endettement maximum passe de 33% à 35% : les acheteurs peuvent emprunter plus.
  • – Pour un achat dans le neuf, la durée de l’emprunt est allongée de 25 à 27 ans, pour tenir compte des différés d’amortissement dans la limite de 2 ans.
  • – Les banques disposent d’une marge de flexibilité supérieure (20% contre 15% en 2020) : elles peuvent déroger aux critères usuels d’octroi de crédit, de préférence pour les dossiers des primo-accédants.

Les taux d’intérêts restent en outre très bas. Mais pas pour tout le monde… L’Observatoire Crédit Logement CSA révèle en effet que la baisse du taux de crédit est variable : quand les emprunteurs disposant de revenus supérieurs à 5 fois le SMIC bénéficient d’une baisse de 6 points, ce n’est qu’un point de baisse pour les ménages aux revenus inférieurs à 3 SMIC. Globalement, le nombre de prêts accordé continue de diminuer en février 2021. Mais les banques ont pour objectif de redynamiser le marché de l’immobilier : conformément aux recommandations du HCSF, les conditions de crédit devraient continuer de s’assouplir.

L’offre dans le neuf s’est raréfiée

Dernière difficulté pour les acheteurs immobiliers en 2021 : 2020 a mis le secteur de la construction au ralenti. Arrêt brutal des chantiers pendant le 1er confinement, permis de construire en attente des élections municipales… les promoteurs, contrairement aux agences immobilières, ont subi les effets de la crise dans une large mesure. Et les conséquences se font sentir en 2021.

Moins de logements neufs sur le marché – et les prix dans le neuf qui risquent d’augmenter mécaniquement – mais aussi certains biens anciens qui se raréfient. Le marché de la résidence secondaire s’intensifie, l’investissement locatif fait figure de valeur refuge… une pénurie des biens à vendre est à craindre.

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