Rappel des conditions d'octroi de crédit immobilier
Les banques, à compter de 2022, doivent respecter les maxima de taux d’endettement et de durée de l’emprunt dans le cadre de leur production de prêts immobiliers :
- Le taux d’effort de l’emprunter ne peut être supérieur à 35%.
À noter que le HCSF a rappelé la méthode de calcul du taux d’effort. Il s’agit de faire le ratio avec “au numérateur les charges annuelles d’emprunt (…) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels”. La prise en compte des revenus locatifs est donc moins favorable qu’avec la méthode du différentiel, l’emprunter atteint plus vite les 35% maximum d’endettement.
- La maturité du crédit immobilier est limitée à 25 ans, avec 2 ans maximum de différé d’amortissement pour les achats en VEFA et les projets de construction.
Conformément aux recommandations – très bientôt juridiquement contraignantes – du HCSF, chaque banque peut déroger à ces règles pour 20% maximum de crédit octroyés. Sur cette part, au moins 80% des dérogations doit bénéficier aux acquéreurs de leur résidence principale, dont 30% spécialement aux primo-accédants.
L'objectif du Haut Conseil de Stabilité Financière : anticiper la vulnérabilité des ménages
Le HCSF a une mission de vigilance quant à l’évolution du crédit immobilier. Les décisions récentes interviennent dans un contexte où les conditions d’octroi se dégradent : augmentation des taux d’effort et allongement des maturités. Avec des taux d’intérêts historiquement faibles, le volume de prêts immobiliers augmente alors même que la crise récente rappelle la fragilité menaçante du système. C’est pour protéger les ménages, et non restreindre l’accès au crédit, que le HCSF impose désormais ses règles.
Alors même que rares étaient les banque à ne pas appliquer ses recommandations, le HCSF a donc jugé nécessaire d’introduire un contrôle et des sanctions. Pour continuer à réduire le taux de production de prêts non conformes, et contribuer à préserver les ménages contre les risques de l’endettement. Dans son communiqué de presse, le Haut Conseil de Stabilité Financière avance des chiffres déjà rassurants : la part de prêts non conformes est passée de près de 50% à, à peine plus de 20%, très proche de la marge de flexibilité bientôt imposée. Le bilan est positif, d’autant plus que le crédit immobilier continue de progresser à plus de 6% – et les ménages modestes y prennent part.
A quoi s'attendre pour 2022 ?
La grande majorité des banques appliquent déjà les recommandations. Leur transformation en norme juridiquement contraignante devrait donc se faire sans encombre, et le crédit immobilier devrait se maintenir.
Quels risques pour les banques qui ne s’y conforment pas ? Blâmes et amendes sont en discussion, sans que les sanctions soient pour le moment mieux explicitées.
Les emprunteurs vont-ils se précipiter sur le crédit immobilier avant 2022, pour profiter du caractère non contraignant des recommandations et gonfler la part des crédits non conformes ? C’est ce qu’évoquent certains spécialistes.
Quoi qu’il en soit, le HCSF veille. Il ne s’agit pas de restreindre, mais de protéger. À l’étude de l’impact de ses règles, le HCSF les adapte. Et rappelle que les normes mises en place en 2021 sont directement liées aux taux d’intérêts applicables, entre autres éléments contextuels économiques : en cas de remontée des taux, les règles devraient être modifiées pour ne pas risquer de freine le crédit. En prenant toujours le soin de limiter la part de ménages trop endettés.
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