Dans un contexte de hausse des taux de crédit immobilier, le taux d’usure risque de devenir un frein à l’emprunt pour certains ménages. En cause : la méthode de calcul du taux d’usure. Bercy pourrait envisager d’en changer pour préserver l’accès à la propriété.  

L’effet ciseau du taux d’usure exclut certains ménages du marché du crédit immobilier

La Banque de France actualise chaque trimestre le taux d’usure sur la base du calcul suivant : le taux d’usure est égal au taux effectif moyen pratiqué par les banques, augmenté d’un tiers. La problématique concerne le décalage temporel : le taux d’usure est calculé sur la base des taux pratiqués le trimestre passé, et s’applique pour le trimestre à venir.

Quand les taux de crédit immobilier grimpent rapidement, le taux d’usure remonte plus lentement, voire prend du retard. Le taux d’usure en effet n’est calculé que 4 fois par an, alors que le taux d’intérêts nominal augmente potentiellement chaque mois. Pour illustration : au 2ème trimestre 2022, le taux d’usure est à 2,40 % pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans et plus, contre 2,41 % le trimestre précédent. Alors que le taux d’usure a diminué, les taux d’intérêts eux continuent d’augmenter.

De fait, la variation des taux d’intérêts pourrait pénaliser les ménages modestes, les primo-accédants ou encore les emprunteurs qui ne disposent pas d’apport personnel suffisant. La banque en effet ne peut pas dépasser le taux d’usure au moment de fixer le TAEG. Un TAEG qui inclut outre le taux nominal, l’assurance emprunteur ainsi que les frais de dossier et de garantie. Or comme le taux d’intérêts nominal, l’assurance emprunteur et les frais de garantie ont tendance à augmenter lorsque l’emprunteur est dans une situation financière ou personnelle fragilisée.

Bercy travaille à « des solutions rapides » pour préserver l’accès à la propriété sans mettre en péril les consommateurs

Pour le moment, les signaux sont peu alarmants. En juin, la Banque de France affirme que « la production de nouveaux crédits à l’habitat reste extrêmement élevée ». Le volume de prêts immobiliers avoisine le niveau le plus haut observé sur les 5 dernières années, et l’évolution est estimée à la hausse sur les mois à venir. Pourtant certains acteurs du crédit immobilier s’inquiètent. Des courtiers notamment relèvent que la problématique du taux d’usure revient de plus en plus fréquemment.

Le taux d’usure protège le consommateur contre le surendettement et les éventuels abus des établissements de crédit. Il n’est pas question de remettre en cause ce bouclier, mais plutôt de revoir la méthode de calcul dans un contexte de forte variation du taux d’intérêt. Les objectifs : maintenir la production de crédits immobiliers à un niveau suffisant, et préserver l’accès à la propriété pour tous les ménages.

Parmi les solutions envisagées :

  • – Actualiser le taux d’usure chaque mois et non chaque trimestre, pour éviter le décalage.
  • – Exclure l’assurance emprunteur du calcul du TAEG au moment de vérifier le non-dépassement du taux d’usure.

Bien que le gouverneur de la Banque de France nuance le risque d’éviction des ménages fragiles – « nous n’avons pas aujourd’hui d’évidence aveuglante que, en particulier dans le cadre du secteur immobilier, cela se traduit par des évictions » – Bercy est actuellement en discussion avec les acteurs du secteur pour envisager l’évolution du calcul du taux d’usure. Une initiative qui augure des développements sur la longueur, alors que le taux d’usure prochainement actualisé au 1er juillet provoque déjà des interrogations.

La revalorisation du taux d’usure au 1er juillet suivra la « formule normale »

Le ministre de l’Économie l’annonce le 24 juin : le gouverneur de la Banque de France ne constate pas de « circonstances exceptionnelles » de nature à justifier l’évolution de la méthode de calcul du prochain taux d’usure. Aucune dérogation prévue pour le moment, donc. Les professionnels du secteur sont incités à modérer leurs inquiétudes : le taux d’usure va remonter mécaniquement à proportion de l’augmentation des taux d’intérêts des prêts accordés entre avril et juin.

À défaut d’évolution certaine et majeure sur le secteur du crédit immobilier aux particuliers, ces débats néanmoins devraient amener les autorités à modifier la grille des taux d’usure pour les collectivités territoriales. Ces emprunteurs étant exposés à un risque plus modéré, le caractère protecteur du taux d’usure est moins justifié. La mesure en discussion : créer une nouvelle catégorie pour les prêts à plus de 10 ans, adaptée aux collectivité.

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