La mesure Ă©tait annoncĂ©e pour l’Ă©tĂ© 2021, le HCSF l’a communiquĂ©e le 14 septembre 2021 : dĂšs le 1er janvier 2022, ses recommandations en matiĂšre d’octroi de crĂ©dit immobilier deviennent une norme juridiquement contraignante. 

Rappel des conditions d’octroi de crĂ©dit immobilier

Les banques, Ă  compter de 2022, doivent respecter les maxima de taux d’endettement et de durĂ©e de l’emprunt dans le cadre de leur production de prĂȘts immobiliers :

  • – Le taux d’effort de l’emprunter ne peut ĂȘtre supĂ©rieur Ă  35%. 
  • À noter que le HCSF a rappelĂ© la mĂ©thode de calcul du taux d’effort. Il s’agit de faire le ratio avec « au numĂ©rateur les charges annuelles d’emprunt (…) comprenant le prĂȘt considĂ©rĂ© et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dĂ©nominateur les revenus annuels ». La prise en compte des revenus locatifs est donc moins favorable qu’avec la mĂ©thode du diffĂ©rentiel, l’emprunter atteint plus vite les 35% maximum d’endettement. 
  • – La maturitĂ© du crĂ©dit immobilier est limitĂ©e Ă  25 ans, avec 2 ans maximum de diffĂ©rĂ© d’amortissement pour les achats en VEFA et les projets de construction. 
  • ConformĂ©ment aux recommandations – trĂšs bientĂŽt juridiquement contraignantes – du HCSF, chaque banque peut dĂ©roger Ă  ces rĂšgles pour 20% maximum de crĂ©dit octroyĂ©s. Sur cette part, au moins 80% des dĂ©rogations doit bĂ©nĂ©ficier aux acquĂ©reurs de leur rĂ©sidence principale, dont 30% spĂ©cialement aux primo-accĂ©dants.

L’objectif du Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre : anticiper la vulnĂ©rabilitĂ© des mĂ©nages

Le HCSF a une mission de vigilance quant Ă  l’Ă©volution du crĂ©dit immobilier. Les dĂ©cisions rĂ©centes interviennent dans un contexte oĂč les conditions d’octroi se dĂ©gradent : augmentation des taux d’effort et allongement des maturitĂ©s. Avec des taux d’intĂ©rĂȘts historiquement faibles, le volume de prĂȘts immobiliers augmente alors mĂȘme que la crise rĂ©cente rappelle la fragilitĂ© menaçante du systĂšme. C’est pour protĂ©ger les mĂ©nages, et non restreindre l’accĂšs au crĂ©dit, que le HCSF impose dĂ©sormais ses rĂšgles.

Alors mĂȘme que rares Ă©taient les banque Ă  ne pas appliquer ses recommandations, le HCSF a donc jugĂ© nĂ©cessaire d’introduire un contrĂŽle et des sanctions. Pour continuer Ă  rĂ©duire le taux de production de prĂȘts non conformes, et contribuer Ă  prĂ©server les mĂ©nages contre les risques de l’endettement. Dans son communiquĂ© de presse, le Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre avance des chiffres dĂ©jĂ  rassurants : la part de prĂȘts non conformes est passĂ©e de prĂšs de 50% Ă , Ă  peine plus de 20%, trĂšs proche de la marge de flexibilitĂ© bientĂŽt imposĂ©e. Le bilan est positif, d’autant plus que le crĂ©dit immobilier continue de progresser Ă  plus de 6% – et les mĂ©nages modestes y prennent part.

A quoi s’attendre pour 2022 ?

La grande majorité des banques appliquent déjà les recommandations. Leur transformation en norme juridiquement contraignante devrait donc se faire sans encombre, et le crédit immobilier devrait se maintenir.

Quels risques pour les banques qui ne s’y conforment pas ? BlĂąmes et amendes sont en discussion, sans que les sanctions soient pour le moment mieux explicitĂ©es.

Les emprunteurs vont-ils se prĂ©cipiter sur le crĂ©dit immobilier avant 2022, pour profiter du caractĂšre non contraignant des recommandations et gonfler la part des crĂ©dits non conformes ? C’est ce qu’Ă©voquent certains spĂ©cialistes.

Quoi qu’il en soit, le HCSF veille. Il ne s’agit pas de restreindre, mais de protĂ©ger. À l’Ă©tude de l’impact de ses rĂšgles, le HCSF les adapte. Et rappelle que les normes mises en place en 2021 sont directement liĂ©es aux taux d’intĂ©rĂȘts applicables, entre autres Ă©lĂ©ments contextuels Ă©conomiques : en cas de remontĂ©e des taux, les rĂšgles devraient ĂȘtre modifiĂ©es pour ne pas risquer de freine le crĂ©dit. En prenant toujours le soin de limiter la part de mĂ©nages trop endettĂ©s.

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