La notion de « valeur verte » ne date pas d’hier : depuis l’avènement fulgurant des préoccupations environnementales, la performance énergétique du logement influe à la hausse sur sa valorisation. En 2022, la valeur verte est plus que jamais d’actualité : les propriétaires fonciers n’ont plus qu’un an pour mettre leur logement aux normes. A défaut de respecter le nouveau seuil du DPE, leur bien immobilier sera considéré comme indécent, et par conséquent interdit à la location. Dans ce contexte d’urgence, le marché immobilier est bouleversé.
Les passoires thermiques interdites à la location dès 2023
L’urgence environnementale s’intensifie, et les mesures réglementaires sont renforcées en conséquence. Les pouvoirs publics ne visent plus seulement une prise de conscience générale, il s’agit désormais d’inciter à agir, en sanctionnant…
- 1er juillet 2021 : le DPE devient opposable. La méthode de calcul de la consommation énergétique du logement est strictement encadrée, pour plus de fiabilité. La lisibilité de l’étiquette énergie en outre est améliorée, et le DPE présente les recommandations de travaux d’amélioration de la performance. L’objectif : renforcer l’information de l’acquéreur ou du locataire du bien immobilier.
- 1er novembre 2021 : le nouveau DPE s’applique non seulement aux logements « récents », mais aussi aux logements construits avant 1975.
- 1er janvier 2022 : les annonces immobilières affichent obligatoirement l’étiquette énergie, l’étiquette climat ainsi que l’estimation de la facture théorique annuelle.
- 1er janvier 2023 : le seuil maximal de consommation d’énergie d’un logement est fixé à 450 kWh/m2. Au-delà, le logement est considéré comme indécent.
A compter du 1er janvier 2023, le logement qui dépasse le seuil légal sera interdit à la location.
A noter que pour le moment, cette mesure ne concerne que les baux conclus à compter du 1er janvier 2023. Le propriétaire bailleur pourra poursuivre le contrat de location conclu antérieurement.
Le nouveau DPE accentue l’impact de la valeur verte
En 2021, les Notaires de France publient une étude sur la valeur verte des logements observée sur 2020. Sur la valorisation des biens immobiliers à la vente :
- Tous types de biens immobiliers confondus, les plus performants sur le plan énergétique sont les mieux valorisés. En Centre Val de Loire par exemple : les appartements en classes AB sont vendus 17 % plus cher qu’en classe D.
- A l’inverse, la valorisation des « passoires thermiques » pâtit de leur mauvais DPE. En Nouvelle Aquitaine par exemple, l’étude des Notaires de France relève une moins-value de 20 % en classes FG.
A l’approche de 2023, et de l’interdiction de location des logements les plus énergivores, le marché de l’immobilier est bouleversé.
La nouvelle réglementation, une aubaine pour les investisseurs
Les locataires s’en réjouissent : pour les baux conclus à partir de 2023, ils sont assurés que le logement présente une bonne performance énergétique. A la clé : un meilleur confort, et surtout des factures d’énergie réduites. La loi en effet oblige les propriétaires à faire des travaux de rénovation – isolation notamment – sauf que ceux-ci, dans la majorité, s’y refusent. Résultat : le marché de l’offre de biens immobiliers à la vente se densifie…
Dans un contexte où le prix des matières premières augmente, mais aussi parce que les travaux, de manière générale, réfrènent les particuliers, le propriétaire bailleur préfère vendre sa passoire énergétique, se déchargeant ainsi de sa lourde responsabilité environnementale.
- L’investisseur s’empare d’un argument fort pour faire baisser le prix de vente : il s’offre l’opportunité d’acheter à un prix inférieur au marché.
- Au moment de réaliser les travaux, l’investisseur bénéficie des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique.
- Quand il met à la location son bien immobilier rénové, l’investisseur profite de l’attractivité du DPE pour fixer un loyer élevé.
- L’imminence du 1er janvier 2023 bouscule le marché immobilier : les ventes de passoires énergétiques explosent et leurs prix chutent, les investisseurs s’emparent de l’opportunité. Et l’échéancier mis en place par les pouvoirs publics risque d’accentuer encore la tendance, car 2023 n’est que la 1ère étape d’un long cheminement. A l’horizon 2034, les biens classés E seront également exclus du parc locatif…
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